Per molti anni, l’acquisto di un immobile da destinare alla locazione è stato considerato uno degli investimenti più sicuri e redditizi. La casa, infatti, ha sempre rappresentato un bene rifugio per eccellenza. Tuttavia, oggi questa certezza sta progressivamente venendo meno: il valore degli immobili tende a diminuire e i canoni di affitto non garantiscono più un’entrata costante e sicura come un tempo.
Perché oggi acquistare case non è più conveniente
Il primo elemento da valutare è il rendimento. In passato, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle città universitarie, affittare un appartamento era molto vantaggioso, con rendimenti netti che potevano arrivare anche al 7%. Oggi, però, il contesto è profondamente cambiato e l’investimento immobiliare risulta molto meno interessante.
Attualmente, tra imposte, costi di gestione, assicurazioni e rischio di morosità, il rendimento netto medio spesso scende sotto il 3%. La tassazione sugli affitti si è evoluta nel tempo: la cedolare secca rimane una soluzione più vantaggiosa rispetto all’Irpef, ma incide comunque in modo significativo sui profitti reali.
A questi fattori si aggiungono l’IMU, le spese condominiali sia ordinarie che straordinarie, e le eventuali tasse locali. Di conseguenza, il guadagno effettivo per il proprietario si riduce notevolmente, rendendo l’acquisto di una casa da affittare sempre meno conveniente. Ma questi non sono gli unici aspetti da considerare.
Altri fattori che influenzano il mercato immobiliare
L’introduzione di nuove normative in materia di efficienza energetica e sicurezza degli edifici comporta ulteriori costi di adeguamento per i proprietari. Chi desidera affittare un immobile deve garantire che la casa sia conforme alle normative vigenti e che raggiunga almeno una classe energetica E.
Tra il 2025 e il 2030, le direttive europee sull’efficienza energetica degli edifici imporranno ai proprietari di migliorare la classe energetica delle proprie abitazioni, pena il divieto di affitto in alcuni casi. Questo significa che, per poter continuare a locare un immobile, sarà necessario investire anche decine di migliaia di euro in lavori di ristrutturazione e adeguamento.
Rinnovare un appartamento datato comporta interventi su isolamento, infissi e impianti, con costi spesso molto elevati. Tutto ciò rende sempre meno vantaggioso l’acquisto di una casa da destinare alla locazione, poiché le spese da sostenere sono numerose e rilevanti.
Un mercato degli affitti sempre più instabile
La domanda di affitti resta elevata in molte città, soprattutto dove sono presenti università, studenti fuori sede, lavoratori e turisti. Tuttavia, il mercato si sta facendo sempre più instabile: in alcune zone i canoni sono diventati insostenibili per molte famiglie.
Di conseguenza, molte persone non riescono più a permettersi affitti così elevati. Inoltre, la diffusione dello smart working ha ridotto la necessità di trasferirsi per lavoro, facendo diminuire la domanda di locazioni in diverse città.
Si registra anche un aumento dei casi di morosità, con una giustizia lenta che rende difficile recuperare i canoni non pagati. Questo comporta il rischio di perdere numerosi mesi di affitto, dovendo comunque continuare a sostenere tutte le spese legate all’immobile.
Valore degli immobili stagnante
Tradizionalmente, si investiva nel mattone confidando in una rivalutazione costante nel tempo. Oggi, però, il valore degli immobili in molti Paesi è fermo o addirittura in calo, fatta eccezione per alcune grandi città o località turistiche dove i prezzi restano elevati.
Nelle aree periferiche o nei piccoli centri, la domanda è debole e i prezzi non mostrano segnali di ripresa. Questo rende difficile rivendere l’immobile senza subire perdite. Un altro elemento da considerare è la crescente diffusione di nuove forme di investimento.
Oggi chi dispone di capitali tende a preferire strumenti finanziari più flessibili e meno rischiosi, che offrono rendimenti spesso superiori rispetto al mercato immobiliare. Per questo motivo, investire nel mattone non rappresenta più la scelta privilegiata di un tempo.
